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胡景晖:更多城市试点征收房地产税已近在眼前

  10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  为什么要加快改革试点?景晖智库首席经济学家胡景晖表示:2017年以来,我们在坚持房住不炒,加强宏观调控,平抑房价过程的同时,也产生了各地房地产市场降温、土地出让金收益明显下降的连锁反应,短期来看,是地方财政土地出让金收入的减少,但从长期来看,要想从根本上达到房住不炒、平抑房价的宏观调控目标,那就得从根本上解决土地财政的问题。

  大家都清楚,当下大部分地方政府一半儿左右的财政收入基本上都依赖于土地出让金,而解决土地财政问题的根本性解决方案,就是要为地方政府找到一个能够替代土地出让金的收入来源,找到了稳定的替代性收入来源,我们才能够从根本上解决土地财政问题,只有解决了土地财政问题,才能够从根本上平抑房价,实现房住不炒,那现在来看,房地产税就是最佳的替代解决方案之一。

  从地方政府的财政收入来源讲,主要由三部分构成:第一个主要收入来源:税收,包括了企业纳税和个人纳税。但是现在为了促进消费升级也好,为了拉动经济也好,个人和企业的税收不可能进一步增加,反而还会适度的降低或减免。第二个主要收入来源:国资下属企业上交利润。但是从近几年的经济态势来看,持续且较高的利润增长和利润贡献也不大可能。第三个主要收入来源:土地出让金收入。一方面,近几年受楼市调控影响,土地出让金收入持续减少,另一方面,从中长期来看可出让的国有建设用地越来越少,土地出让金收入越来越少将是大趋势。

  基于以上原因,尽快试点、立法并正式落地推出房地产税,来替代日渐枯竭的土地出让金是迫在眉睫的。

  怎么看重庆和上海的房产税试点?早在10年前上海和重庆就已经开始试行房产税,那为什么还要授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作呢?

  胡景晖认为,在重庆和上海实行的所谓的房产税,并不是未来我们真正意义上的房地产税。因为这两地的房产税征收要么只针对增量,要么只针对豪宅,其实,未来真正意义上的房地产税应该是居住和非居住类、增量和存量全部都要征税的,当然有可能授权各地方政府以家庭为单位,每个人头豁免一定的平米。所以,本次试点也说明现在上海和重庆的房产税并不是真正的房地产税。

  这次人大常委会决议中明确指出:居住和非居住类的各类房地产都是征税对象。由于根据现行相关法律,非居住类的商业用房,一直就是在征收房产税的,居住类房屋只是暂时豁免而已,所以未来房地产税的推出,主要针对的就是居住类的房屋。只不过在具体的征收细节方面,比如估值、税基、税率、豁免面积等,要重新制定标准。

  房地产税是不是越来越近了?景晖智库首席经济学家胡景晖表示:从本次人大常委会的决议中可以看到,关于房地产税的上位法出台很有可能是5年之后的事情,但这并不影响参与到改革试点中来的城市率先征税,房地产税的征收已经近在眼前。

  过往管理层对房地产税有个“12字”定调,即“立法先行,稳步推进,充分授权”。从本次人大决议来看,未来房地产税的上位法一定是全国人大要制定的,但从历法周期和立法程序上来讲,会比较长。所以,这次为什么授权国务院去搞改革试点,一是要加速房地产税的推出,不能完全等着全国人大走完立法程序后再去落地执行,这样时间周期太长;二是在立法过程中,也需要改革试点的实际经验反馈让立法更接地气;三是在改革试点过程中为立法收集有益经验的同时,还可以尽快弥补地方政府财政收入的不足。

  房地产税能降房价吗?过往我们在住宅的持有环节是零税收,房地产税出台后在持有环节加税的同时,理论上来讲交易环节应该减税,那么一旦持有环节加税,交易环节减税,实际上,就能够倒逼那些空置闲置的房屋进入二级市场流通,增加出售房源的供应,减少住宅闲置,这对交易市场是利好。长期来看,既弥补了地方财政的收入不足,又通过促进增加房源供应,活跃了二级市场,平抑了房价,且为未来立法积累经验,所以本次人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作非常及时。

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