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美元债集中到期“压顶”,房企掀回购潮能否提振市场信心

  进入四季度以来,多家房企的美元债出现违约或延期兑付情况,导致地产美元债价格一度大幅下跌。

  在地产美元债集中到期的压力之下,或许是为了提振市场信心,近期房企境外债券市场掀起了一波回购潮。

  10月22日,中梁控股发布公告,购回2021年11月票据累计本金额达1200万美元。之前的10月18日,中梁刚刚购回2021年11月票据累计本金总额950万美元。

  此外,中国奥园回购了300万美元的美元债;正荣地产已在公开市场回购3300万美元优先票据;龙光集团在公开市场提前购回部分2022年到期优先票据,购回总额为1000万美元。

  不过值得注意的是,上周央行在第三季度金融统计数据发布会上表示,目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

  地产美元债违约风险加剧

  光大证券研报数据显示,今年四季度和明年房企美元债到期压力较大。其中今年四季度共有92.95亿美元债到期,2022年有544.16亿美元债到期。

  事实上,今年以来房企债务违约事件频繁增加,且逐步蔓延至头部房企。同时违约产品的类别也在持续扩大,由此前的信托贷款等非标产品,逐步蔓延至境内公募债,从而引发公募债券的信用风险。

  尤其是10月份以来,多家房企的到期美元债出现无法兑付或延期兑付情 。如花样年公告2.06亿美元到期票据未能如期偿付,并自曝“流动性受市场环境困扰”;当代置业寻求将2.5亿美元债到期债务延长三个月;新力控股集团公告称,即将到期的2.5亿美元债及最后一期利息可能会违约;鑫苑置业针对2亿美元即将到期票据提出要约交换计划,如无法完成交换要约则可能无法偿还现有票据。

  克而瑞数据显示,2021年起,房企的境外发债到期额暴涨,2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿元人民币以上。其中2022年到期美元债最高,规模达到3755亿元,境外偿债压力更大。

  由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主,且近几年“借新还旧”持续滚动发行,随着境外债偿还高峰的到来,“借新还旧”滚动机制也将备受考验。

  克尔瑞研究中心总经理林波告诉《》记者,明年上半年债务偿还高峰期的到来,取决于今年四季度边际放松程度有多大,如果政策有放松并能带动销售的话,对于企业来说可维持现状,爆雷现象也不会蔓延。

  克而瑞数据显示,今年前9月,房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%,72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额。而2020年前9月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍,彼时仅有43%的企业发行新债低于到期债券。

  “房企美元债规模虽不是太大,但其违约可能引发连锁反应,潜在风险值得警惕。”58安居客房产研究院分院院长张波表示,一是违约房地产企业将面临境内外融资困境,引发更为严重的流动性危机,如果处置不当,可能引发偿付危机;二是其他房地产企业可能面临融资可得性难题,进而危及整个房地产部门及其上下游企业,从而触发更大的经济下行风险和融资困境;三是房地产部门风险将直接传染至银行部门以及地方政府财政系统,引发更大的风险外溢冲击。”

  通过回购美元债提振市场信心

  或许是为了提振市场信心,近期房企境外债券市场掀起了一波回购潮。

  10月22日,中梁控股发布部分回购优先票据的自愿性公告,购回2021年11月票据累计本金额达1200万美元,占2021年11月票据初始发行本金总额的6%。该票据为年利率8.875%、本金总额为2亿美元的优先票据。在此之前,中梁控股已进行了25次的境外债券的赎回动作,合计赎回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债,同时还表示未来仍将积极强力加大债券回购力度。

  之前的10月15日,中国奥园回购了300万美元的美元债,今年以来回购金额已达1500万美元。此外,正荣地产已在公开市场回购3300万美元优先票据,涉及7种美元票据,并表示可能在适当时候再次回购;龙光集团已在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据,购回总额为1000万美元,未来可能进一步回购其优先票据;时代中国控股有限公司已完成悉数赎回于2022年到期的优先票据。

  而且,一些房企赎回债券到期年限还覆盖到2023年-2026年,范围较大;同时从债券赎回的单笔金额来看,单笔提前赎回金额一般为100万-800万美元不等,单笔赎回金额相对较小,呈现“高频次低额度”的特点。

  据不完全统计,2021年下半年以来,18家房企陆续实行境外债回购举动,回购次数超过100次。从赎回数额来看,房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元,占初始发行金额4.07%。

  “一方面,房企通过回购可以进行债务置换和缓解短期内的到期压力;另一方面,也在于提振和重塑市场信心,意在维稳。”易居企业集团CEO丁祖昱表示,整体来看,债券赎回覆盖面较广,但赎回金额较小,企业旨在稳定各只债券的价格,提振市场信心。

  高层频频释放政策回暖信号

  “美元债兑付只是表象,核心还是能否按时履行到期债务。无法按期进行还本付息,这和房企整体经营有关,包括整体杠杆率。如果房企自身比较自律,杠杆比较有序,过往经营业绩比较稳健,那未来是相对可控的。”

  某TOP10房企的资金负责人告诉《》记者,目前来看,包括按揭贷款和开发贷等已经所松动的迹象,但具体效果可能需要一定的时间,从这两天地产股上涨就能看出市场预期。“但要化解相对比较激进房企的债务危机,就要具体问题具体分析,哪怕说发债利率也不一样,本身差异化就很大,出问题也是利率从高到低排列”。

  其实从9月底以来,就不断有利好消息传来。

  9月29日,央行和银保监会召开房地产金融座谈会,再次强调维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。在10月15日的央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,邹澜司长认为,部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款,未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

  在10月20日召开的金融街论坛年会上,国务院副总理刘鹤表示“房地产合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。同日,央行副行长潘功胜指出,在金融管理部门的预期引导下,对于房地产市场,“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

  10月21日,在国新办举行的新闻发布会上,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,要保障好刚需群体信贷需求。目前,银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款,要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

  就在近日,青岛部分银行的贷款额度全面放开,其他行也在陆续跟进。此前,广州和佛山等地部分银行利率已出现下调,哈尔滨也率先放松了房企资金监管,在预售条件上做了些改善用以改善房企资金问题,

  “对于首次置业的购房者,在贷款予以倾斜,使得相应资金投入到新房市场,这在客观上对开发商资金回流有更大的支撑。”张波表示,未来对于房地产的强监管方针不会改变,对于部分房企,能够在融资层面适当放松,才能有利于房企现金流稳定,避免出现系统性风险。

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